بازار املاک دبی در نیمه اول ۲۰۲۶: فعالیت قوی، خریداران محتاط‌تر

بازار املاک دبی در شش ماه نخست سال ۲۰۲۶ همچنان بسیار فعال بود، اگرچه داده‌ها نشان می‌دهد که با گذشت زمان، خریداران در تصمیم‌گیری‌های خود محتاط‌تر و گزینشی‌تر شده‌اند.

بر اساس آخرین آمار معاملات نیمه اول سال ۲۰۲۶ منتشرشده توسط اداره اراضی دبی (Dubai Land Department)، از ژانویه تا پایان ژوئن مجموعاً ۸۶٬۰۰۵ معامله فروش ملک به ارزش ۲۸۶٫۴ میلیارد درهم در دبی ثبت شده است. معاملات مربوط به هبه یا انتقال بلاعوض (Gift Transactions) از این تحلیل حذف شده‌اند و معاملات رهنی نیز به‌صورت جداگانه مورد بررسی قرار گرفته‌اند.

این ارقام نشان‌دهنده از بین رفتن تقاضا نیستند. در عوض، تصویر یک بازار بزرگ و فعال را نشان می‌دهند که به‌تدریج از رشد فراگیر و عمومی فاصله گرفته و به سمت تصمیم‌گیری‌های دقیق‌تر حرکت می‌کند؛ بازاری که در آن عملکرد سرمایه‌گذاری بیش از گذشته به نوع ملک، موقعیت و پروژه مشخص وابسته شده است.

کاهش فعالیت در سه‌ماهه دوم و بازگشت بازار در ماه ژوئن

بازار سال ۲۰۲۶ را قدرتمند آغاز کرد و در سه‌ماهه نخست سال، ۴۷٬۹۷۳ معامله فروش به ارزش ۱۷۶٫۷ میلیارد درهم ثبت شد.

در سه‌ماهه دوم، میزان فعالیت کاهش یافت و به ۳۸٬۰۳۲ معامله به ارزش ۱۰۹٫۷ میلیارد درهم رسید. در مقایسه با سه‌ماهه نخست، این ارقام نشان‌دهنده کاهش حدود ۲۱ درصدی در تعداد معاملات و ۳۸ درصدی در مجموع ارزش فروش است.

با این حال، این روند کاهشی در تمام طول سه‌ماهه دوم ادامه پیدا نکرد.

ماه مه کم‌تحرک‌ترین ماه نیمه اول سال بود؛ در این ماه ۱۰٬۲۷۸ معامله به ارزش ۲۸٫۹ میلیارد درهم ثبت شد. اما در ماه ژوئن بازار شاهد بهبودی قابل توجه بود و تعداد معاملات به ۱۳٬۷۲۵ مورد و ارزش فروش به ۳۲٫۶ میلیارد درهم رسید.

این تغییر معادل رشد ماهانه حدود ۳۴ درصدی در تعداد معاملات و ۱۳ درصدی در ارزش کل فروش بود.

بهبود بازار در ماه ژوئن می‌تواند نشان‌دهنده آن باشد که پس از یک دوره محتاطانه‌تر، فعالیت خریداران در حال تثبیت بوده است. شرکت JLL نیز گزارش کرده بود که در ابتدای دوره افزایش عدم‌اطمینان‌های منطقه‌ای، میزان معاملات به‌شدت کاهش یافت، اما پس از آن شدت این افت به‌تدریج کمتر شد.

پیشتازی پروژه‌های در حال ساخت از نظر تعداد فروش، در مقابل جذب سرمایه بیشتر توسط املاک آماده

املاک در حال ساخت یا Off-Plan در نیمه اول سال ۲۰۲۶ مجموعاً ۵۸٬۸۳۵ معامله فروش را به خود اختصاص دادند که معادل حدود ۶۸ درصد از کل معاملات فروش ملک در این دوره است.

در مقابل، تعداد معاملات املاک آماده ۲۷٬۱۷۰ مورد بود.

اما هنگامی که بازار بر اساس مجموع سرمایه واردشده بررسی می‌شود، تصویر متفاوت است:

• فروش املاک در حال ساخت: ۱۳۹٫۷ میلیارد درهم

• فروش املاک آماده: ۱۴۶٫۷ میلیارد درهم

بنابراین پروژه‌های در حال ساخت از نظر تعداد واحدهای فروخته‌شده پیشتاز بازار بودند، در حالی که املاک آماده توانستند اندکی ارزش سرمایه‌گذاری بیشتری جذب کنند.

عرضه پروژه‌های جدید، طرح‌های پرداخت و نیاز به سرمایه اولیه کمتر همچنان از تقاضا برای پروژه‌های در حال ساخت حمایت کردند. در مقابل، معاملات املاک آماده شامل خانه‌ها، ساختمان‌ها و زمین‌های تکمیل‌شده نیز می‌شود که معمولاً ارزش هر معامله در آن‌ها بالاتر است.

املاک طبقه‌بندی‌شده در گروه مسکونی حدود ۹۷ درصد از کل تعداد معاملات فروش و نزدیک به ۸۶ درصد از ارزش کل فروش را تشکیل دادند. املاک تجاری سهم بسیار کمتری از تعداد معاملات داشتند، اما حدود ۱۴ درصد از کل ارزش فروش را به خود اختصاص دادند؛ موضوعی که نشان می‌دهد ارزش متوسط معاملات تجاری به‌طور کلی بالاتر بوده است.

فعالیت وام‌های مسکن و گسترش تأمین مالی پروژه‌های در حال ساخت

در نیمه اول سال ۲۰۲۶، دبی مجموعاً ۲۲٬۳۵۳ معامله رهنی به ارزش ۱۰۲٫۲ میلیارد درهم ثبت کرد.

بیش از ۹۸ درصد این ثبت‌های رهنی مربوط به املاک آماده بود. این موضوع منعکس‌کننده رویکرد سنتی بانک‌ها در تأمین مالی املاک تکمیل‌شده است؛ املاکی که دارای سند مالکیت موجود و امکان ارزش‌گذاری شفاف‌تری هستند.

با این حال، این بخش از بازار در حال تغییر است.

در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶، چندین بانک برنامه‌های تأمین مالی برای خریداران واجد شرایط پروژه‌های در حال ساخت مورد تأیید را معرفی یا توسعه دادند. Emirates NBD همکاری‌های تأمین مالی برای پروژه‌های Off-Plan شرکت‌های Sobha Realty و Dubai Holding Real Estate را اعلام کرد. ADCB نیز راهکار وام مسکن برای پروژه‌های در حال ساخت ارائه کرد که بر اساس آن مشتریان واجد شرایط می‌توانند تا سقف ۵۰ درصد ارزش ملک پیش‌تأییدیه دریافت کنند. Commercial Bank of Dubai نیز تأمین مالی برخی پروژه‌های منتخب متعلق به Nakheel، Meraas و Dubai Properties را معرفی کرد.

بر اساس مقررات بانک مرکزی امارات متحده عربی، میزان تأمین مالی املاک در حال ساخت همچنان حداکثر به ۵۰ درصد ارزش ملک محدود است. علاوه بر این، هر برنامه بانکی ممکن است تنها شامل توسعه‌دهندگان، پروژه‌ها و متقاضیان واجد شرایط مشخصی باشد.

در برخی برنامه‌ها، تأمین مالی تنها زمانی امکان‌پذیر است که خریدار قبلاً بخش مشخصی از قیمت خرید را پرداخت کرده باشد یا پروژه به مرحله مشخصی از پیشرفت ساخت رسیده باشد.

از آنجا که بیشتر این برنامه‌ها در اواخر نیمه اول سال معرفی شدند، آمار رهنی DLD هنوز تغییر قابل‌توجهی به سمت تأمین مالی پروژه‌های در حال ساخت نشان نمی‌دهد. تأثیر این روند احتمالاً در نیمه دوم سال ۲۰۲۶ واضح‌تر خواهد شد؛ زمانی که تعداد بیشتری از درخواست‌ها تأیید شده و پروژه‌های واجد شرایط به مراحل لازم ساخت و پرداخت رسیده باشند.

تداوم تقاضای اجاره و حمایت آن از بازار

بازار اجاره دبی نیز همچنان فعال باقی ماند. بر اساس آخرین گزارش رسمی اجاره اداره اراضی دبی، ارزش قراردادهای اجاره در سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۶ به ۳۲٫۲ میلیارد درهم رسید که شامل ۱۱۸٬۳۸۵ قرارداد اجاره جدید و ۱۳۵٬۶۰۷ تمدید قرارداد بود.

تعداد بالای تمدیدها نشان می‌دهد بسیاری از ساکنان ترجیح داده‌اند در خانه‌های فعلی خود باقی بمانند، در حالی که ادامه ثبت قراردادهای جدید نیز نشان‌دهنده تقاضای مستمر از سوی افرادی است که به دبی وارد می‌شوند یا میان مناطق مختلف شهر جابه‌جا می‌شوند.

از دیدگاه سرمایه‌گذاری، آپارتمان‌ها به‌طور کلی همچنان بازده ناخالص اجاره بالاتری نسبت به ویلاها ارائه می‌کنند. تحقیقات منتشرشده در سال ۲۰۲۶، بازده تقریبی اجاره آپارتمان را در برخی مناطق به شکل زیر اعلام کرده‌اند:

• Dubai Sports City: حدود ۸٫۲٪

• Dubai Silicon Oasis: حدود ۷٫۶٪

• Jumeirah Village Circle (JVC): حدود ۷٫۴٪

بازده اجاره ویلاها و تاون‌هاوس‌ها معمولاً پایین‌تر است، اما این نوع املاک در برخی مناطق خانوادگی ممکن است از مزایایی مانند مدت اقامت طولانی‌تر مستأجران، جابه‌جایی کمتر مستأجر و پتانسیل بالاتر رشد سرمایه‌ای برخوردار باشند.

با این حال، بازده اجاره نباید به‌تنهایی مبنای تصمیم‌گیری قرار گیرد. هزینه‌های خدمات ساختمان، تعمیر و نگهداری، دوره‌های بدون مستأجر، عرضه آتی و کیفیت ساختمان مشخص می‌توانند تأثیر قابل‌توجهی بر بازده خالص واقعی سرمایه‌گذار داشته باشند.

این شرایط برای خریداران ملک چه معنایی دارد؟

دبی همچنان یک بازار فعال املاک است، اما موفقیت در سرمایه‌گذاری بیش از گذشته به انتخاب ملک مناسب وابسته شده است، نه صرفاً اتکا به جهت کلی بازار در سطح شهر.

پروژه‌های در حال ساخت می‌توانند ساختارهای پرداخت انعطاف‌پذیر و امکان رشد سرمایه‌ای در اختیار خریداران قرار دهند. در مقابل، املاک آماده می‌توانند درآمد اجاره فوری، امکان مقایسه شفاف‌تر معاملات و فرصت بیشتر برای مذاکره بر سر قیمت فراهم کنند.

برای بررسی دقیق‌تر، شرکت Modern Idea Real Estate L.L.C می‌تواند هر ملک یا فرصت سرمایه‌گذاری را به‌صورت جداگانه تحلیل کرده و بر اساس اهداف شما مناسب‌ترین گزینه‌ها را بررسی کند؛ چه اولویت شما رشد سرمایه، درآمد اجاره یا بازده کلی سرمایه‌گذاری باشد.

نویسنده: علی بطلانی

منبع اصلی

داده‌های معاملات اداره اراضی دبی (Dubai Land Department)، ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶. معاملات هبه (Gift Transactions) از تحلیل حذف شده‌اند.

منابع تکمیلی

گزارش‌های اجاره اداره اراضی دبی، JLL، Property Monitor، Emirates NBD، ADCB، Commercial Bank of Dubai و بانک مرکزی امارات متحده عربی.

دوره زمانی داده‌ها

۱ ژانویه ۲۰۲۶ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶

این مقاله صرفاً با هدف ارائه تحلیل عمومی بازار تهیه شده و به منزله مشاوره مالی، حقوقی یا سرمایه‌گذاری نیست. تصمیمات مربوط به خرید یا سرمایه‌گذاری در املاک باید بر اساس اطلاعات به‌روز و تأییدشده و با در نظر گرفتن شرایط فردی هر شخص اتخاذ شوند.